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天保集團天保新城項目售價兩連降   地產業務發展緩慢收益僅4億

2019-11-04 07:35:52 來源:長江商報

    長江商報記者 江楚雅

    在樓市調控政策趨嚴、融資環境變窄、市場趨冷的大環境下,越來越多的中小房企不進就會被時代的浪潮淹沒。

    近日,從河北涿州走出的開發商中國天保集團發展有限公司(下稱天保集團)擬赴港IPO。天保集團計劃發行共2億股,募集資額最多達6.2億港元,股份于10月30日起在香港公開發售,預計11月11日在主板正式掛牌,股票代號1427。

    天保集團重倉環京市場,截止2019年3月31日,天保集團85.4%的土儲位于張家口,剩下14.6%的土儲位于涿州。

    不過,位于張家口的天保新城項目售價已是兩連降,2017年一期均價為4604元/平方米,2018年一期均價降低至4521元/平方米,2018年二期均價更是僅有3399元/平方米。

    業內認為,天保集團重倉布局的環京,作為這輪樓市調控最嚴區域,其中回款的難題必然得通過其他方式,比如IPO上市取得融資。

    地產業務發展緩慢

    天保集團是一家位于河北省涿州市的房地產開發商,是京津冀區域龍頭房企,以建筑承包業務起家,后來業務擴展至房地產開發。

    此次赴港IPO,天保集團募集資額最多達6.2億港元。其中,約2.28億港元將用于增加土地儲備,約0.91億港元用于在建房地產項目建設與未完成合同金額中的建筑項目,約0.46億港元將用作營運資金及一般企業用途。

    事實上,雖然從2001年就已經涉足房地產,但天保集團的房地產業務規模并不突出,2018年僅實現4億元的收益。在此前遞交的招股書中顯示,近三年,天保集團業務總收益為8億元、12億元、16億元,年增長率達41.5%;其中房地產開發業務收益分別為7745.8萬元、2.74億元、4億元。

    可以看到,從2001年涉足房地產至今僅4億元的規模,與同區域房企隆基泰和比較,天保集團甚至可以說原地踏步。從招股書來看,天保集團的建筑承包業務三年收益分別為7.92億元、12.58億元和16.51億元,分別占總收益的91.1%、82.1%及80.5%,是公司收益的主要來源。

    但是根據弗若斯特沙利文的資料,于2017年就建筑合同收益而言,天保集團僅占河北省的市場份額的0.24%。據招股書,2018年天保集團實現總收益16億元,同比上漲33.3%。與此同時,其凈負債率也由2017年1.8%驟升至2018年的41.4%,激漲39.6%,超過收益增速。就天保集團的體量來看,其杠桿水平還算處于安全線,不過也要強化融資的成本和回款的速度。

    此外,2018年天保集團同期銀行借款更是同比增長315.45%。截至2019年4月30日,公司的資產凈值也由去年年底的16億元大幅減少至3.9億元。

    天保集團招股書中稱,公司的競爭優勢主要在于“京津冀協同發展、雄安新區戰略機遇及2022年冬奧會發展機遇,公司擁有良好的區位優勢”和“房地產開發業務及建筑承包業務的協同效應”。

    超八成土儲來自張家口

    招股書顯示,截止2019年3月31日,天保集團85.4%的土儲位于張家口,剩下14.6%的土儲位于涿州。

    天保集團也將重倉環京市場的業務布局視為企業發展的最大優勢。然而,據了解,位于張家口的天保新城項目售價已是兩連降,2017年一期均價為4604元/平方米,2018年一期均價降低至4521元/平方米,2018年二期均價更是僅有3399元/平方米。天保集團總部所在的涿州區域,市場情況也不樂觀。拿其開發的天保綠城項目來說,最近3年中,房價最高時超過1.9萬元/平方米,最低是剛剛1萬元/平方米出頭,回調接近50%。

    在現金流方面,2017-2018年連續兩年,天保集團的經營活動產生的現金流量凈額為負,分別為-1.95億元和-6.66億元。

    2016-2018年由于“去杠桿”和“環保高壓”的約束,京津冀需求釋放不及預期,不過在近期政策回暖支持下,京津冀建設資金環境逐步改善。2019年6月10日,中辦、國辦發布《關于做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》,允許將專項債作為部分重大項目資本金,并進行市場化融資,隨著政策支撐力度的逐步加強,京津冀建設的資金環境得到顯著改善。



責編:ZB

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