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中海地產前9月完成目標超八成   斥資近千億布局一二線城市

2019-10-28 07:42:41 來源:長江商報

    長江商報記者  江楚雅

    在持續調控政策下的房企地產行業“金九銀十”局面不再,房企也迎來了“剩者為王”的局面。

    一向貼著“穩健”標簽的中海地產(00688.HK)正在穩步前行。近日,中國海外發展有限公司發布公告。前9月,中海系列公司的累計合約物業銷售約為2902.17億港元,同比增長28.17%,累計已售樓面面積約為1375.94萬平方米,同比增長11.71%。

    按照2019年的銷售目標3500億元計算,截至目前,中海已完成年度目標的83%,這樣的完成比率在房企中同樣位于前列。

    長江商報記者注意到一向低調沉穩的中海地產在土地市場上高歌猛進。累計前9月,中海系列公司已斥資990.84億元拿地,加速布局一二線城市發力。其中,近期最受關注的是北京摘地,這已經是中海年內第三次在首都落子了。

    前9月已完成超8成業績目標

    中海地產是中國建筑集團有限公司的房地產業務旗艦,1979年創立于香港,1992年在香港聯交所上市,公司于2007年入選恒生指數成份股。

    歷經40年的發展,中海地產業務布局于紐約、倫敦、悉尼、新加坡、港澳及中國內地的70余個城市,構建起“住宅開發”“城市運營”“創意設計及現代服務”三大產業群。

    近日,中國海外發展有限公司披露9月銷售業績。今年9月,中國海外發展有限公司連同其附屬公司、合營公司及聯營公司(統稱“中海地產”)合約銷售金額約為340.7億港元,環比增長約18.2%,同比增長約29.1%;合約銷售面積約為157.4萬平方米,環比增長約4.8%,同比增長約13.3%。

    今年前9個月,中海地產的累計合約物業銷售約為2902.17億港元,相應的累計已售樓面面積約為1375.94萬平方米。

    截至2019年9月30日,中海地產實現已認購物業銷售約為319.84億港元,預期將于今后數月內轉化為合約物業銷售。

    按照2019年的銷售目標3500億元計算,截至目前,中海已完成年度目標的83%,這樣的完成比率在房企中同樣位于前列。

    9個月斥資近千億拿地

    一向低調保守的中海地產近年開始加速拼規模。在2018年業績會上,中海主席兼行政總裁顏建國曾表示“規模對我們來說不是特別追求的目標,更加注重重點市場的布局。”

    數據顯示,2018年,中海地產新增土地儲備63幅,其中,一線城市占比15%,二線城市占比65%。新增土儲面積為1764萬平方米,總地價1443.2億港幣。據此估算,2018年中海地產的土地單價達到8181港元/平方米。而在2017年,中海地產新增的1741萬平方米土儲面積所對應的土地單價約7732港元。

    進入2019,中海地產拿地頗為積極。數據顯示,2019年前9月,中海地產共取得40宗地塊,總土地面積253.55萬平方米,總耗資815.70億元;同時,中海地產的全資子公司中國海外宏洋前9月耗資約175.14億元收購土地面積146.38萬平方米。累計前9月,中海系列公司已斥資990.84億元拿地。

    易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示,此類企業拍地,進一步說明央企拿地的優勢。實際上近期很多民企其實已經開始放緩節奏拿地,本質上是因為資金面收緊了。但是對于中海來說,其拿地的優勢還是比較大的,而且也說明其戰略擴張的動力還是很強的。類似地塊總價較高,但若是開發得當,未來對于提升其銷售業績等會有較大的影響。

    值得注意的是,中海地產頻繁拿下地王,今年已經在北京、南昌、東莞、蘇州、廈門等五個一二線城市拿下地王、斥資近188億元,總拿地成本港幣16203元/平米,較2018年全年新增成本增長98.04%。

    從布局上看,據不完全統計,中海今年已至少花費256.47億元在四個一線城市拿地。若加上香港啟德兩宗地塊,中海今年在核心城市買地已超300億元。單價也隨之水漲船高,據數據顯示,2015年至2018年,中海每平方米銷售單價從1.43萬元升至1.89萬元,而截至前9月,這一數據已升至2.11萬元。

    經濟學家宋清輝認為,在樓市調控趨嚴的形勢下,對于向來以“高利潤”著稱的中海地產而言,要想將這部分高價地推向市場并非易事,市場接受程度難言樂觀。

    凈利潤行業第一凈資產收益率走低

    中海地產素以“利潤之王”著稱,毛利率水平十多年保持在33%-35%之間。曾在2017年之前的14年間,凈利潤穩居行業第一。2018年中海的凈利潤率高達26.2%,超過一半的房企凈利潤率水平。

    2019年上半年中海地產的營業收入和利潤均呈穩定增長的態勢。2019年上半年,中海地產實現營業收入933.8億港元,同比增加5.45%。2019年上半年,中海地產實現營業利潤366.1億港元,同比增長2.4%。2019年上半年凈利潤率達26.7%,較2018年同期增加了0.5個百分點;毛利潤率為34.9%,核心凈利潤達209.2億港元,同比增長9.5%。

    據統計,今年上半年,中海地產是唯一一家歸母凈利潤突破200億元的房企,中海地產憑借219.41億元的凈利潤再次重回頂峰。

    中海地產的凈利潤之王,主要歸功于其在費用控制方面的能力。據中期業績報告顯示,中海地產上半年的財務費用為4.76億港元,與去年同期6.9億港元相比,有所減少。分銷費用與行政費用占收入比重為3.1%,保持行業最低之一。

    值得注意的是,中海地產凈利潤率雖然仍維持在較高水平,但凈資產收益率卻不斷走低。據雪球數據顯示,2016年-2018年,中海地產凈資產收益率分別為:17.15%、16.71%、16.35%。


責編:ZB

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