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綠景中國融資成本增7成   轉型綜合運營不順仍依賴地產業務

2019-10-28 07:35:45 來源:長江商報

    長江商報記者 江楚雅

    “不要規模,只要利潤最大化”。綠景中國地產(00095.HK,下稱綠景中國)有其獨特的方式。

    2019年半年報顯示,綠景中國地產實現收益34.22億元,同比增長346%;公司股東應占期內盈利為9.92億元,同比增長416.8%;毛利率為70%,較去年同期增長13個百分點。每股基本盈利為20分,同比增長407.6%。

    綠景中國高利潤的訣竅在于深耕舊改開發模式。公司投資者關系總監陳健民認為,相比招拍掛拿地,綠景中國地產舊改模式最大的優勢是盈利性超過同業一倍的水平:“一般同行業毛利率水平在20%左右,而我們過往幾年基本上在50%以上。”

    在行業盛興去地產化的當下,綠景中國轉型綜合性房地產開發及商業物業運營商,不過,從業務經營上來看,其業績主要還是依賴地產開發業務。

    財務方面,根據2019年上半年報顯示,由于有息貸款總額的增加,綠景中國的融資成本約為4.9億元,與去年同期的2.85億元相比,增長約71.8%。

    上半年完成80%業績目標

    截至2019年6月,綠景中國合同銷售金額約40.87億元,同比增長310.3%;實現總收益約34.22億元,同比上升約346%;公司股東應占盈利為9.92億元,同比增長417%;每股基本盈利20分,同比增長408%。

    年初整體合約銷售目標是50億,目前合約銷售金額達到了40億,已經完成了80%。整體來說,今年的目標基本上已經鎖定了。

    “綠景中國有自身獨特的優勢,雖然規模不大但賺錢能力不輸龍頭房企,主要就體現在經營模式、拿地模式以及土地資源上。”財經評論員嚴躍進對長江商報記者分析稱,從綠景中國目前擁有的土地儲備來看,超過90%位于大灣區的核心地段。主要是通過城市更新獲取土地資源,而這種獲取土地的方式盈利性非常高。因為在土地成本方面,相比招拍掛拿地,擁有絕對優勢,所以過往幾年毛利率基本上都是超過50%。

    作為舊改先鋒,綠景中國在城市更新領域優勢凸顯。公司早在九十年代已在深圳、珠海等粵港澳大灣區核心城市布局,已開發的20余個項目,超90%位于粵港澳大灣區內。

    數據顯示,綠景中國土地儲備充裕優質。截止2019年6月30日,綠景中國擁有土地儲備可開發面積約438萬平方米,大部分位于粵港澳大灣區內,公司重點布局灣區核心城市,包括深圳、香港、廣州、珠海及東莞等。此外,控股股東土儲規模高達1210萬平方米,位于粵港澳大灣區核心位置。

    值得注意的是,規模不到百億的綠景中國近年業績起伏不定。2015年至2018年,公司實現收入分別為12.10億元、45.90億元、29.68億元和45.16億元,收入同比分別增長192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。

    2017年和2018年都沒有完成既定銷售目標。綠景中國地產2017年簽約銷售額36.19億元,2018年簽約銷售額為45.16億元,而這兩年的全年業績目標分別為45億元、100億元。在多個公開場合,綠景中國地產將未完成既定業績目標的原因,歸結為主動放緩了綠景虹樹灣一號項目的銷售。

    主攻舊城改造毛利潤超同行一倍

    “不要規模,只要利潤最大化”。回溯以往,公司對規模沒有表現出明顯的欲望。在2010年至2014年之間,其收入規模在2-4億元之間。直到2015年公司完成反收購順利登陸港股,其收入規模才升至10億級。

    從利潤上來看,綠景中國一直保持著高于行業水準的毛利和凈利率,2015年至2018年,公司毛利率分別為52.50%、50.02%、65.30%和59.49%,其賺錢能力不輸于千億房企。

    2019年上半年,公司取得毛利為24.08億元,同比上升約446.5%;毛利率70%,同期為57.4%;核心盈利約5.69億元,同比增長623%。

    國慶前夕,深圳市南山區沙河街道一個城中村因為拆遷上了熱搜。白石洲,是深圳最大的城中村之一,盛傳拆遷后將誕生1878個億萬富翁。

    而負責白石洲拆遷和改造工作的地產公司,是綠景集團。白石洲拆遷改造之后,將會和綠景虹灣、綠景紅樹灣、綠景公館一樣,成為深圳各區的名片。

    白石洲舊改項目是深圳最大舊改,總計容開發規模達到了358萬平方米,綠景中國將分三期開發,周期為8-10年。券商測算,該舊改項目貨值高達2200億元。

    毛利的爆發性增長也為綠景中國帶來了穩定的現金流,截至6月30日,公司現金余額達90.93億元,較2018年底的75.9億元增加了15億元,充足的現金流也為其在舊改市場繼續發力。

    轉型綜合性房地產開發效果不佳

    在行業去地產化的當下,綠景中國也在嘗試轉型綜合性房地產開發及商業物業運營商,不過,從業務經營上來看,業績主要還是依賴地產開發業務。

    半年報指出,綠景中國地產出售物業的收益約為29.88億元,同比增長865%,主要包括銷售綠景紅樹灣一號高層住宅樓宇。

    而綠景中國地產來自酒店經營、物業管理服務以及其他服務的收益僅為1.31億元,與去年同期1.84億元相比,今年數據還減少了0.53億元。

    財務方面,綠景中國地產總借貸約為人民幣239.92億元,與去年同期233.24億元相比,有所上升。其中,流動負債借貸為69.64億元,與去年同期的58.24億元相比,上升了16個百分點。資本負債率為121.3%,與去年同期的137.6%,高了15.5個百分點。

    截至報告期末,綠景中國負債總額為346.69億元,較2018年上半年279.47億元同比增加24.05%。其中,流動負債與非流動負債分別為146.48億元與200.21億元。綠景中國資產負債率為73.83%,較2018年71.81%的資產負債率同期上升了2.02個百分點。

    融資成本也進一步攀升。根據2019年上半年報顯示,由于有息貸款總額的增加,綠景中國地產的融資成本約為人民幣4.9億元,與去年同期的2.85億元相比,增長約71.8%。

    業內認為,在傳統主業住宅樓盤助推業績攀升的現實狀況下,綠景中國轉型綜合性開發商的其他業務經營并不容易。并且,在融資環境收緊、融資看重規模的大背景下,“不要規模,要利潤”的綠景中國地產融資成本和資產負債率、以及總借貸均有所上升。未來要進一步降杠桿,需通過多元化轉型尋找新的增長點。


責編:ZB

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